Erfolgreich verkauft: Eine Diva im besten Alter sucht neue Verehrer*innen

3420 Kritzendorf

Lage

Das Wohnhaus ist nur einen knappen Kilometer oder 2 Minuten mit dem Auto vom Stadtplatz Klosterneuburg entfernt und befindet sich in einer ruhen Nebenstraße. Bis zu Bahnstation Unter-Kritzendorf sind es 550 Meter oder 7 Minuten zu Fuß, je nach Verkehrslage sind Sie in ca.15 Minuten bei der U-Bahnstation Heiligenstadt. (11km) Sowohl ein städtischer Kindergarten als eine private und eine städtische Volksschule sind nur wenige Gehminuten entfernt. Kritzendorf hat durch seine Nähe zur Donau ein sehr hohes Erholungspotential, im Stadtkern von Klosterneuburg (ca.1 km entfernt) finden Sie was das Herz begehrt von Einkaufen über Shoppen, Essen bis hin zu Sport treiben, zB. im Happyland. Das Landschaftsbild von Kritzendorf ist geprägt vom Auwald im Donautal, den Weingärten an den Hängen und den Wäldern auf den Hügelkuppen.

Beschreibung

Gleich vorweg: das Haus ist aktuell noch von der Eigentümerin bewohnt, die in den rund 35 Jahren seit der Erbauung einiges angesammelt hat. Das ist auch der Grund, warum es von den Räumlichkeiten keine Fotos gibt, aber machen Sie sich ein Bild von den Grundrissen, die dem Exposé beigefügt sind. Sie werden sehen, das Haus hat - mal abgesehen von dem traumhaften Garten -  einiges zu bieten.

Das Gebäude steht im vorderen Drittel des 744m2 großen Grundstücks und hat eine Grundfläche von 10,5 x 9,5 Metern.

Durch die leichte Hanglage im vorderen Bereich gelangen Sie ebenerdig in das Kellergeschoss (ca. 83m2) mit einer 32m2 großen Garage (!), einem Heizraum und 2 weiteren Räumen. 

Über eine seitliche Außentreppe kommen Sie zum Haupteingang und betreten das Haus in der ersten Wohnebene, die vom Wohnzimmer und der Küche aus in den uneinsichtigen, süd-westlichen Garten mit Altbaumbestand führt.

Diese Ebene ist in einen Vorraum mit Gäste-WC, ein großzügiges Wohnzimmer mit knapp 30m2, eine Küche mit Durchreiche und Speis, ein Bad mit Dusche und WC und zwei Arbeits-/Gäste-/Schlafzimmer und einen begehbaren Schrankraum aufgeteilt.

Vom Vorzimmer aus führt eine gemauerte Stiege in das Dachgeschoss, das erst nachträglich, in den 90ern, ausgebaut wurde und durch eine Türe bei Bedarf komplett vom unteren Wohnbereich abzugrenzen ist. 

Auch im DG befinden sich ein Bad (mit Badewanne), ein getrenntes WC, eine Wohnküche mit ca. 20m2 und Ausgang zum Balkon und zwei weitere Arbeits-/Gäste-/Schlaf-Räume. 

Aktuell stehen Ihnen 4 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Wohnküche, 1 Speis, 1 begehbarer Schrank, 2 WC´s und 2 Bäder (1 x mit Badewanne, 1 x mit Dusche) sowie Garage, Heizraum und 2 weitere Räume im Keller zur Verfügung. Das Haus kann durch die zwei getrennten Wohnebenen für 2 Familien oder für Wohnen UND Arbeiten genutzt werden.  

Das Gebäude wurde in den 80er-Jahren als Ziegelmassivhaus mit hochwertigen Materialien erbaut und mit zwei Heizsystemen ausgestattet: 1 x eine Gastherme und 1 x ein Allesbrenner - alles funktionstüchtig und regelmäßig gewartet. 

Beheizt wird das Haus mittels Fußbodenheizung, die Warmwasser-Aufbereitung erfolgt durch einen Puffer-Speicher, der erst kürzlich erneuert wurde. Die Fenster und Balkontüren sind aus Holz von der Firma Hrachowina. Alle Böden sind verfliest. 

Raumaufteilung Erdgeschoss

  • Vorraum: 6,35m²
  • WC: 1,2m²
  • Vorzimmer: 6,3m²
  • Küche: 9,6m²
  • Speis: 1,23m²
  • Wohnzimmer: 28,2m²
  • Begehbare Garderobe: 5,33m²
  • Zimmer 1: 11,49m²
  • Zimmer 2: 11,00 m²
  • Bad mit WC: 5,3m"

Fläche gesamt: 86m²

Raumaufteilung Dachgeschoss:

  • Zimmer 1: 16,31m²
  • Zimmer 2: 16,38m²
  • Bad: 8,6m²
  • WC: ca. 1,34m²
  • Vorraum: ca. 18m²
  • Wohnküche: 31,60

Fläche gesamt: 92,23

Raumaufteilung Keller:

  • Garage: 31,79m²
  • Vorraum: 6,20m²
  • Raum 1: 11,90m²
  • Raum 2: 11,00m²
  • Raum 3: 22,00m²

Fläche gesamt: 82,89m²

Die Highlights kurz zusammengefasst

  • Ruhelage in Villenumgebung
  • gute öffentliche Anbindung 
  • Kindergärten und Volksschulen fußläufig erreichbar
  • 744m2 Grundstücksgröße
  • ebener Garten 
  • ca.211 m² Nutzfläche (inkl. Keller) 
  • Terrasse und Balkon

Falls ein Neubau in Betracht gezogen wird: (alle Angaben mit Stand Februar 2024 lt. Auskunft der zuständigen Baubehörde, ohne Gewähr)

  • Bauklasse I/II
  • 174,36 m² Baudichte
  • Auf einem der seitlichen Bauwich dürfen Nebengebäude bis max. 3m Höhe gebaut werden (Indoor-Pool, Garage, Werkstatt, Lager,.... ).
  • Ein Outdoor-Pool mit max. 50m³ (ca. 6 x 3 Meter) kann anzeigefrei erbaut werden.

Hat diese Immobilie Ihr Interesse geweckt?

Ich freue mich auf Ihre Anfrage! Für weitere Fragen und Besichtigungen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung! Eine Besichtigung ist unverbindlich und kostenlos!

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem Auftraggeber ein wirtschaftliches Naheverhältnis besteht. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Die von uns erbrachten Informationen beruhen auf Angaben des Abgebers und der zuständigen Baubehörde. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden. Änderungen vorbehalten!

 

Mele Bell
Zertifizierte Immobilienberaterin
KOKRON IMMOBILIEN e.U.
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Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem Auftraggeber ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Ausstattung

  • Fliesen
  • Gas
  • Holz
  • Fußbodenheizung
  • Einbauküche
  • Südwestbalkon / -terrasse
  • Bad mit Fenster
  • Bad mit WC
  • Badewanne
  • Dusche
  • Garage
  • Doppel- / Mehrfachverglasung
  • Gäste-WC
  • Satteldach
  • Massiv
  • Ziegel
  • Baubewilligung
  • Grünblick